CONDOMINIO "RESIDENZA LE QUERCE" Via Cavour 18 - 05100 Terni (TR) Codice fiscale del condominio: 91078450559 Amministratore pro tempore: Studio Perrone Amministrazioni di Davide Perrone Via Garibaldi 7 - 05100 Terni (TR) Telefono 0744 000000 - amministrazione@studioperrone.example VERBALE DELL'ASSEMBLEA ORDINARIA DEI CONDOMINI Seconda convocazione - giovedì 12 marzo 2026 PREMESSA E COSTITUZIONE DELL'ASSEMBLEA L'anno duemilaventisei, il giorno dodici del mese di marzo, alle ore 18:30, presso la sala riunioni dello Studio Perrone Amministrazioni in Terni, via Garibaldi 7, si è riunita in seconda convocazione l'assemblea ordinaria dei condomini della "Residenza Le Querce", regolarmente convocata con avviso spedito a mezzo posta elettronica certificata e raccomandata a mano in data 26 febbraio 2026, e quindi con il preavviso di almeno cinque giorni previsto dall'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile. L'assemblea di prima convocazione, fissata per mercoledì 11 marzo 2026 alle ore 7:00 presso la stessa sede, è andata deserta per mancanza del numero legale: erano presenti due condomini per complessivi 79 millesimi. L'edificio si compone di 24 unità immobiliari, distribuite su due scale (scala A, interni da 1 a 12; scala B, interni da 13 a 24), per complessivi 1.000 millesimi di proprietà generale. Assume la presidenza dell'assemblea, su proposta dell'amministratore e con il consenso unanime dei presenti, il signor Alberto Mancini, proprietario dell'interno 5. Svolge le funzioni di segretario verbalizzante l'amministratore Davide Perrone, che redige il presente verbale. Il presidente, verificata la regolarità delle deleghe e accertato che sono presenti o rappresentati 17 condomini su 24 per complessivi 711 millesimi su 1.000, dichiara l'assemblea validamente costituita in seconda convocazione e apre la discussione sui punti all'ordine del giorno. ORDINE DEL GIORNO 1. Nomina del presidente e del segretario dell'assemblea. 2. Approvazione del rendiconto consuntivo dell'esercizio 2025 e del relativo riparto fra i condomini. 3. Approvazione del preventivo di gestione per l'esercizio 2026 e determinazione delle rate. 4. Rifacimento dell'impermeabilizzazione del lastrico solare della scala B: esame dei preventivi pervenuti e deliberazioni conseguenti, ivi compresa la costituzione del fondo speciale. 5. Manutenzione straordinaria dell'impianto elevatore della scala A. 6. Rinnovo del contratto per la pulizia delle parti comuni. 7. Installazione di un impianto di videosorveglianza nel cortile interno: deliberazioni conseguenti. 8. Installazione di punti di ricarica per veicoli elettrici nell'area cortiliva: deliberazioni conseguenti. 9. Compenso dell'amministratore per l'esercizio 2026; situazione delle morosità; varie ed eventuali. ELENCO DEI PRESENTI E DEI RAPPRESENTATI Scala A Int. 1 - Bianconi Marta 38 mill. - presente Int. 2 - Serafini Giulio 41 mill. - presente Int. 3 - Marchetti Loredana 44 mill. - assente Int. 4 - Petrucci Sandro 39 mill. - presente Int. 5 - Mancini Alberto 47 mill. - presente Int. 6 - Cerquiglini Fabio 42 mill. - presente Int. 7 - Tordini Bruna 48 mill. - presente Int. 8 - Rossetti Maurizio 36 mill. - presente per delega a Mancini A. Int. 9 - Belli Nadia 45 mill. - presente Int. 10 - Costantini Enrico 40 mill. - presente per delega a Serafini G. Int. 11 - Grifoni Silvia 43 mill. - assente Int. 12 - Rondelli Paolo 37 mill. - presente Scala B Int. 13 - Angelini Claudio 41 mill. - presente Int. 14 - Pucci Emanuela 39 mill. - presente Int. 15 - Bartolini Renzo 46 mill. - assente Int. 16 - Fiorucci Anna 43 mill. - presente per delega a Pucci E. Int. 17 - Leonardi Marco 40 mill. - presente Int. 18 - Sabatini Chiara 38 mill. - presente Int. 19 - Vitali Gianni 44 mill. - presente Int. 20 - Manni Roberta 42 mill. - assente Int. 21 - Tiberi Federico 45 mill. - presente per delega a Leonardi M. Int. 22 - Cascianelli Ines 37 mill. - assente Int. 23 - Properzi Luca 41 mill. - assente Int. 24 - Marinelli Giovanna 44 mill. - presente Totale millesimi presenti o rappresentati: 711 su 1.000. Totale condomini presenti o rappresentati: 17 su 24, di cui 4 per delega. Totale millesimi assenti: 289 (interni 3, 11, 15, 20, 22, 23). Nessuno dei presenti risulta portatore di più di due deleghe, nel rispetto del limite previsto dal regolamento condominiale. PUNTO 1 - NOMINA DEL PRESIDENTE E DEL SEGRETARIO L'assemblea nomina all'unanimità dei presenti il signor Alberto Mancini presidente dell'assemblea e conferisce all'amministratore Davide Perrone l'incarico di segretario verbalizzante. Il presidente ringrazia e invita l'amministratore a illustrare il primo punto di sostanza. Delibera approvata all'unanimità dei presenti (711 millesimi favorevoli). PUNTO 2 - RENDICONTO CONSUNTIVO 2025 L'amministratore illustra il rendiconto consuntivo dell'esercizio chiuso al 31 dicembre 2025, composto dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota sintetica esplicativa, già trasmessi ai condomini in allegato all'avviso di convocazione e depositati presso lo studio nei dieci giorni precedenti l'assemblea per la consultazione. Il consuntivo evidenzia le seguenti risultanze: - spese di gestione ordinaria: 38.140,20 euro - spese di gestione straordinaria: 8.680,30 euro - totale delle spese dell'esercizio 2025: 46.820,50 euro - fondo cassa al 31 dicembre 2025: 2.310,80 euro - crediti verso condomini morosi: 3.740,00 euro L'amministratore precisa che l'aumento della voce "riscaldamento" rispetto all'esercizio precedente, pari a circa il nove per cento, dipende integralmente dall'adeguamento tariffario del fornitore intervenuto a ottobre 2025 e non da maggiori consumi: le letture dei contabilizzatori risultano in linea con l'anno precedente e sono a disposizione di chiunque voglia consultarle. Interviene la signora Bruna Tordini (int. 7), la quale contesta l'imputazione della spesa di 640,00 euro sostenuta per la sostituzione del gruppo di continuità del cancello carrabile, ritenendo che avrebbe dovuto essere ripartita fra i soli condomini titolari di box e non secondo i millesimi generali. Il presidente dà atto della contestazione e ricorda che il regolamento condominiale, all'articolo 14, qualifica il cancello carrabile come parte comune a tutti i condomini. La signora Tordini dichiara che voterà contro. Messo in votazione il rendiconto consuntivo 2025 e il relativo riparto: - favorevoli: 663 millesimi (16 condomini) - contrari: 48 millesimi (1 condomino: int. 7) - astenuti: 0 millesimi Il rendiconto consuntivo dell'esercizio 2025 e il relativo riparto sono APPROVATI a maggioranza. PUNTO 3 - PREVENTIVO 2026 E RATE L'amministratore illustra il preventivo di gestione per l'esercizio 2026, che prevede una spesa complessiva di 48.300,00 euro, comprensiva dell'adeguamento dei contratti di manutenzione dell'ascensore e della caldaia condominiale e di un accantonamento di 1.200,00 euro per interventi di piccola manutenzione non programmata. Il preventivo non comprende gli importi deliberati ai punti 4 e 5 del presente ordine del giorno, che saranno oggetto di riparti separati e di richieste di versamento autonome. L'assemblea determina il pagamento in quattro rate trimestrali di pari importo, con le seguenti scadenze: 30 aprile 2026, 31 luglio 2026, 31 ottobre 2026 e 31 gennaio 2027. L'amministratore è autorizzato a inviare i bollettini con almeno quindici giorni di anticipo rispetto a ciascuna scadenza. Messo in votazione: - favorevoli: 711 millesimi (17 condomini) - contrari: 0 millesimi - astenuti: 0 millesimi Il preventivo di gestione 2026 e il piano delle rate sono APPROVATI all'unanimità dei presenti. PUNTO 4 - RIFACIMENTO DELL'IMPERMEABILIZZAZIONE DEL LASTRICO SOLARE DELLA SCALA B L'amministratore ricorda che le infiltrazioni segnalate dagli interni 21 e 24 a partire dall'autunno 2024 sono state oggetto di due interventi tampone, per complessivi 1.980,00 euro già contabilizzati nell'esercizio 2025, che non hanno risolto il problema. La relazione del tecnico incaricato, geometra Alessandro Fini, depositata agli atti il 9 gennaio 2026, conclude che la guaina esistente ha esaurito la propria vita utile e che l'unico intervento risolutivo è il rifacimento completo dell'impermeabilizzazione, con rimozione del manto esistente e posa di doppio strato bituminoso su primer, compresa la sostituzione dei bocchettoni di scarico. L'amministratore illustra i tre preventivi acquisiti, allegati al presente verbale: a) Edilcoperture S.r.l., con sede in Terni Importo: 27.900,00 euro oltre IVA Garanzia: 10 anni sulla posa Durata: 45 giorni lavorativi Note: non comprende la sostituzione dei pluviali b) Tetti & Terrazzi S.n.c., con sede in Narni Importo: 24.650,00 euro oltre IVA Garanzia: 10 anni sulla posa Durata: 60 giorni lavorativi Note: comprende la sostituzione dei bocchettoni di scarico c) Ranieri Costruzioni S.r.l., con sede in Spoleto Importo: 31.200,00 euro oltre IVA Garanzia: 15 anni sulla posa Durata: 40 giorni lavorativi Note: comprende anche la sostituzione integrale dei pluviali esterni Si apre un'ampia discussione. Il signor Sandro Petrucci (int. 4) sostiene che la differenza di 6.550,00 euro fra la seconda e la terza offerta sia giustificata dai cinque anni di garanzia in più e dalla sostituzione dei pluviali, che comunque andrà fatta entro pochi anni. Il signor Marco Leonardi (int. 17) osserva che i pluviali sono stati verificati dal tecnico nel gennaio scorso e risultano in buono stato, e che anticipare una spesa non necessaria non è nell'interesse del condominio. Il signor Paolo Rondelli (int. 12) dichiara di condividere la posizione del signor Petrucci. La signora Bruna Tordini (int. 7) dichiara che si asterrà, non ritenendo di avere elementi tecnici sufficienti per decidere. Il presidente pone in votazione l'affidamento dei lavori alla ditta Tetti & Terrazzi S.n.c. di Narni, per l'importo di 24.650,00 euro oltre IVA al 10 per cento pari a 2.465,00 euro, e quindi per un importo complessivo di 27.115,00 euro. - favorevoli: 587 millesimi (14 condomini) - contrari: 76 millesimi (2 condomini: interni 4 e 12) - astenuti: 48 millesimi (1 condomino: int. 7) La delibera è APPROVATA con le maggioranze prescritte. L'assemblea delibera altresì, ai sensi dell'articolo 1135, primo comma, numero 4, del codice civile, la costituzione di un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori, e quindi di 27.115,00 euro, da versarsi in tre rate: la prima di 9.038,33 euro entro il 10 aprile 2026, la seconda di 9.038,33 euro entro il 10 giugno 2026, la terza di 9.038,34 euro entro il 10 settembre 2026. Quanto al riparto, il presidente dà atto che la spesa dovrà essere ripartita ai sensi dell'articolo 1126 del codice civile, e quindi per un terzo a carico del titolare dell'uso esclusivo del lastrico solare, individuato nell'interno 24, e per due terzi a carico dei condomini della sola scala B ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione ai millesimi della tabella B allegata al regolamento condominiale. La tabella B non è allegata al presente verbale e sarà trasmessa dall'amministratore insieme al piano di riparto. L'inizio dei lavori è fissato indicativamente per il mese di maggio 2026, subordinato al versamento della prima rata del fondo speciale da parte di almeno la metà dei condomini interessati. PUNTO 5 - MANUTENZIONE STRAORDINARIA DELL'IMPIANTO ELEVATORE DELLA SCALA A L'amministratore riferisce che l'impianto elevatore della scala A, installato nel 1998, ha subito quattro fermi macchina nel corso del 2025 e che l'ultima verifica periodica dell'organismo notificato, effettuata il 14 novembre 2025, ha segnalato l'obsolescenza della centralina di manovra e la necessità di adeguamento del dispositivo di sicurezza delle porte di piano. La ditta manutentrice Elevatori Umbri S.r.l. ha quantificato l'intervento in 6.480,00 euro oltre IVA al 10 per cento, pari a 648,00 euro, per un totale di 7.128,00 euro, con fermo impianto stimato in cinque giorni lavorativi. La signora Giovanna Marinelli (int. 24) chiede se la spesa riguardi anche i condomini della scala B, che l'ascensore della scala A non utilizzano. L'amministratore precisa che la ripartizione avverrà fra i soli condomini della scala A, per metà in ragione dei millesimi di proprietà e per metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo, ai sensi dell'articolo 1124 del codice civile, secondo la tabella D allegata al regolamento condominiale, e che la scala B non parteciperà in alcuna misura alla spesa. Messo in votazione l'affidamento dei lavori: - favorevoli: 711 millesimi (17 condomini) - contrari: 0 millesimi - astenuti: 0 millesimi La delibera è APPROVATA all'unanimità dei presenti. PUNTO 6 - RINNOVO DEL CONTRATTO DI PULIZIA DELLE PARTI COMUNI Il contratto in essere con l'impresa Splendor S.a.s. di Terni, in scadenza il 31 marzo 2026, prevede un corrispettivo di 190,00 euro mensili per due interventi settimanali sulle scale e sugli spazi comuni. L'impresa ha comunicato la propria disponibilità a rinnovare chiedendo un corrispettivo di 215,00 euro mensili. L'amministratore riferisce di avere condotto una trattativa e di avere ottenuto un corrispettivo di 205,00 euro mensili, IVA compresa, con l'aggiunta di una pulizia trimestrale delle vetrate del vano scale oggi non compresa nel contratto. Il signor Sandro Petrucci (int. 4) chiede se siano stati richiesti preventivi ad altre imprese. L'amministratore risponde di avere interpellato altre due imprese, che hanno formulato offerte rispettivamente di 230,00 e 240,00 euro mensili per lo stesso capitolato. Il signor Petrucci dichiara comunque il proprio voto contrario, ritenendo eccessivo qualunque aumento in questa fase. Il signor Paolo Rondelli (int. 12) si associa. Messo in votazione il rinnovo alle condizioni illustrate, per la durata di dodici mesi con decorrenza dal 1 aprile 2026: - favorevoli: 635 millesimi (15 condomini) - contrari: 76 millesimi (2 condomini: interni 4 e 12) - astenuti: 0 millesimi Il rinnovo del contratto è APPROVATO a maggioranza. La spesa sarà ripartita secondo i millesimi di proprietà generale. PUNTO 7 - IMPIANTO DI VIDEOSORVEGLIANZA NEL CORTILE INTERNO Il punto è stato inserito all'ordine del giorno su richiesta scritta di quattro condomini, a seguito dei tre episodi di danneggiamento di autovetture in sosta verificatisi fra novembre 2025 e gennaio 2026. L'amministratore illustra il preventivo della ditta Sicurweb S.r.l. di Terni, che prevede l'installazione di quattro telecamere fisse con registrazione locale a sette giorni, per un importo di 4.320,00 euro oltre IVA al 22 per cento pari a 950,40 euro, e quindi per complessivi 5.270,40 euro, oltre a un canone annuo di manutenzione di 240,00 euro. Interviene la signora Chiara Sabatini (int. 18), la quale osserva che l'impianto riprenderebbe anche l'ingresso pedonale e le finestre degli appartamenti al piano terra, e chiede chi sarebbe il titolare del trattamento dei dati e chi risponderebbe in caso di richieste di accesso alle immagini. L'amministratore risponde che il titolare del trattamento sarebbe il condominio, che occorrerebbe predisporre l'informativa e la cartellonistica e che i costi di adeguamento non sono compresi nel preventivo illustrato. Il signor Fabio Cerquiglini (int. 6) sostiene che l'impianto sia necessario e che i danneggiamenti siano destinati a ripetersi. La signora Emanuela Pucci (int. 14) dichiara di essere favorevole in linea di principio ma contraria a deliberare una spesa su un preventivo incompleto. Messa in votazione la proposta di installazione dell'impianto di videosorveglianza: - favorevoli: 388 millesimi (9 condomini) - contrari: 323 millesimi (8 condomini) - astenuti: 0 millesimi Il presidente dà atto che, pur essendo stata raggiunta la maggioranza degli intervenuti in termini di numero di condomini, non è stata raggiunta la maggioranza di almeno cinquecento millesimi richiesta dall'articolo 1136, secondo comma, del codice civile. La proposta è pertanto RESPINTA. Il presidente precisa che la proposta potrà essere riproposta in una successiva assemblea, corredata di un preventivo che comprenda gli adempimenti in materia di protezione dei dati personali. PUNTO 8 - PUNTI DI RICARICA PER VEICOLI ELETTRICI Il signor Claudio Angelini (int. 13) illustra la propria richiesta di installazione di due punti di ricarica per veicoli elettrici nell'area cortiliva, con contabilizzazione autonoma dei consumi a carico degli utilizzatori. L'amministratore riferisce di non disporre né di un progetto né di un preventivo, e soprattutto di non avere ancora ottenuto dal distributore l'indicazione sulla potenza effettivamente disponibile sulla fornitura condominiale, senza la quale non è possibile stabilire se l'intervento richieda un adeguamento del contatore condominiale e con quale costo. Il presidente, preso atto che l'assemblea non dispone degli elementi necessari per deliberare, propone di RINVIARE il punto alla prossima assemblea e di incaricare l'amministratore di acquisire entro il 30 giugno 2026 due preventivi e il parere tecnico del distributore sulla potenza disponibile. Messa in votazione la proposta di rinvio: - favorevoli: 711 millesimi (17 condomini) - contrari: 0 millesimi - astenuti: 0 millesimi Il punto è RINVIATO alla prossima assemblea. Nessuna spesa è deliberata in questa sede. PUNTO 9 - COMPENSO DELL'AMMINISTRATORE, MOROSITÀ, VARIE ED EVENTUALI 9.1 Compenso dell'amministratore L'amministratore, ai sensi dell'articolo 1129, quattordicesimo comma, del codice civile, presenta analiticamente il compenso richiesto per l'esercizio 2026: 2.900,00 euro annui oltre IVA di legge per l'attività ordinaria, comprensivi della tenuta della contabilità, delle assemblee ordinarie, della gestione dei rapporti con i fornitori e dell'invio delle comunicazioni. Sono espressamente esclusi e saranno oggetto di richiesta separata, previa approvazione assembleare, i compensi per le pratiche straordinarie: per i lavori di cui al punto 4 è richiesto un compenso aggiuntivo di 1.200,00 euro oltre IVA, corrispondente al 4,4 per cento circa dell'importo dei lavori. - favorevoli: 673 millesimi (16 condomini) - contrari: 38 millesimi (1 condomino: int. 18) - astenuti: 0 millesimi Il compenso ordinario e il compenso aggiuntivo per la pratica straordinaria sono APPROVATI a maggioranza. 9.2 Situazione delle morosità L'amministratore riferisce che al 28 febbraio 2026 risultano due posizioni morose per complessivi 3.740,00 euro, e precisamente l'interno 6 per 2.180,00 euro e l'interno 19 per 1.560,00 euro, entrambe relative a rate dell'esercizio 2025. L'assemblea dà mandato all'amministratore di procedere con la diffida ad adempiere e, decorsi trenta giorni senza esito, con la richiesta di decreto ingiuntivo, ai sensi dell'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Mandato conferito all'unanimità dei presenti. 9.3 Varie ed eventuali Il presidente ricorda preliminarmente che sul punto "varie ed eventuali" non possono essere assunte deliberazioni vincolanti su argomenti non specificamente indicati nell'avviso di convocazione, e che gli interventi hanno pertanto valore di segnalazione e di mandato istruttorio. - Infiltrazione nel box 12: il signor Paolo Rondelli segnala la presenza di umidità sulla parete di fondo del proprio box. L'assemblea dà mandato all'amministratore di disporre un sopralluogo tecnico entro il 15 aprile 2026; la spesa della perizia, entro il limite di 350,00 euro, sarà imputata alla gestione ordinaria. - Illuminazione del vano scale: la signora Nadia Belli (int. 9) propone la sostituzione dei corpi illuminanti del vano scale con apparecchi a LED. L'assemblea prende atto e dà mandato all'amministratore di raccogliere due preventivi da sottoporre alla prossima assemblea, SENZA assumere in questa sede alcuna deliberazione di spesa. - Chiusura del cancello pedonale: il signor Marco Leonardi segnala che il cancello pedonale resta spesso aperto. L'amministratore provvederà ad affiggere un avviso. CHIUSURA Null'altro essendovi da deliberare e nessuno chiedendo la parola, il presidente dichiara chiusa la seduta alle ore 20:55. Il presente verbale sarà trasmesso a tutti i condomini, compresi gli assenti, a mezzo posta elettronica entro sette giorni e sarà conservato nel registro dei verbali delle assemblee tenuto dall'amministratore. Il Presidente dell'assemblea Il Segretario verbalizzante Alberto Mancini Davide Perrone (firmato) (firmato) ALLEGATI AL PRESENTE VERBALE A) Elenco dei presenti e delle deleghe. B) Rendiconto consuntivo 2025: registro di contabilità, riepilogo finanziario, nota sintetica esplicativa. C) Preventivo di gestione 2026. D) I tre preventivi acquisiti per i lavori di cui al punto 4. E) Relazione tecnica del geometra Alessandro Fini del 9 gennaio 2026. Le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale (tabella A, proprietà generale; tabella B, lastrico solare scala B; tabella C, riscaldamento; tabella D, ascensore scala A) non sono allegate al presente verbale. --- Documento di esempio a scopo didattico - PCS LAB. Condominio, persone, imprese e importi sono di fantasia. Il documento non ha alcun valore legale e non riproduce un atto reale.